頑丈な家具付マンション

平成11年(1999年)の現在ではというと、公定歩合は0.5%、貸出金利は2.3%とかである。
また、不動産価格を分かりやすく同年度で比較すれば、首都圏では約40%前後下落している。
ちょうど前例に沿った分かりやすい実例があるので、最近、私のクライアントに買わせたビルの具体例で説明すると、前所有者は昭和62年にこのビルの敷地20坪を、坪当たり350万円で購入し、そこに63坪の建物を約5000万円かけて建築した。
したがって、投資金額は1億2000万円である。
新築当時から入ったテナントが学習塾で賃料は月額45万円、年額540万円の収入である。
ここではあまり細かい計算は省くとして、単純利回りは540万円÷ 1億2000万円だから、 4.5% である。
では、この場合、購入代金のうち2000万円を自己資金、銀行借り入れを1億円とした場合、年間利息の4.5%を銀行にもっていかれる計算になるから、年収の540万円から利息450万円を差し引き手取金額が90万円。
自己資金2000万円に対する投資利回りは、 90万円÷2000万円だから4.5%となる。
実際は返済元金や固定経費、変動経費が掛かってくるため、こんな単純なものではないが、この数字を基準に比較したい。
さて、今回、この不動産を私のクライアントが購入した金額は、 5000万円である。
そしてテナントの賃料は月額42万円、年収は約500万円である。
比較検討しやすいように上記の数字を基準に計算すれば、単純利回りは500万円÷5000万円で10%、自己資金を2000万円とすれば、銀行借り入れは3000万円、金利は2.3%とすると69万円が利息となる。
年収500万円から69万円を差し引いた431万円を投資金額2000万円で割れば、 21.55%の利回りということになる。
そして、前者は約12年で7000万円のキャピタルロス(譲渡損)を抱えたわけだから(年間手取金額90万円×所有期間12年-7000万円で5920万円の赤字、 2000万円の投資で計算すれば、なんと年率25% (29696/12年)のマイナスということになる。
同様に後者の場合、 10年後、この物件を4500万円程度で売却することを想定すれば、(年間手取金額431万円×所有期間10年)-キャピタルロス500万円で3810万円の黒字、2000万円の投資で計算すれば、年率19% (190%/10午)の運用益となる。
また、仮に10年後、この物件が6000万円で売却できたとすれば、431万円×10年) +キャピタルゲイン1000万円で5310万円の黒字、2000万円の投資で計算すれば、年率26% (265%/10午)の運用益となることもあり得る。
このように不動産投資の場合、物件価格、借入金利、投資金額によって、その優劣は明確となる。
したがって、不動産投資を成功させるキーポイントは、まず物件を見る目と経済を見る目との両面が必要となるのである。
では、具体的に物件の選定についての記述をしたい。
1.バブル崩壊後の不動産投資後15P0intまず、不動産屋の「店頭表示価格」に惑わ されず、よきパートナーを探せ! だいたい、一般的に見て不動産業者は、不動産の値付けがいい加減である。
多分、皆さんが不動産屋さんに不動産価格の査定を依頼すると、「だいたいこの辺は、この間、 -坪〇〇円で売れたから、いまなら少し上乗せして××円くらいだったら売れるんじゃないですか」という調子で答えが返ってくる。
だいたい、この不動産業者の値段の付け方がいい加減だから、買う人だっていい加減な価格で買ってしまうのである。
実際、住宅地などの販売では、やってみなければ分からないということもあるが、不動産投資の場合、先にも述べたようにインカムゲイン(収益性)とキャッシュフロー分析によって価格決定をしなければならない。
この辺の細かいことは後ほど解説するが、簡単な話、住宅地を自ら居住する目的で買うのであれば、多少価格が高くても環境がよかったり利便性がよいのであればその価格で購入すれば良いのだが、不動産を投資目的で購入する場合は、収益性からみた購入価格を判断しなければならない、ということである。
つまり、一般の不動産業者の値付けした店頭表示価格にとらわれることなく、自分なりの目標収益による価格(収益還元価格)で、その不動産価格を見直してみるべきである。
私の場合、築年数にもよるが、シングル(独身者)向け賃貸マンションなどの場合は9%以上、ファミリー(衣族)向け賃貸マンションであれば、 8%以上の利回りを目安として検討している。
また、賃貸店舗などの場合は、その職種によってリスクを想定して判断しているが、当然、居住用のものよりは高い利回りで計算している。
ただし、この投資利回りは地域によってかなり違うと思うが、将来の資産価値を検討して、資産価値としては低いような物であれば、運用益を高める(利回りを引き上げる)べきだし、将来の資産価値が高いようであれば、逆に運用益は低くとも譲渡益が認められ、利回りは多少低くとも購入するべきだと考えている。
一般的には、目先の運用益だけで判断する人が非常に多いが、将来、売却することを想定して不動産投資の物件を選定すれば、失敗する可能性はかなり低下することになる。
また、所得税の還付を受ける目的で不動産投資をする人がいるが、所得税の還付を受けるということは、不動産投資で損することである。
私自身の考え方であるが、不動産投資はあくまでも利益を上げなければ意味はなく、目的は明確にもって、不動産投資で利益を上げて、所得税などは払ってやる、くらいの意気込みが大事である。
1.バブル崩壊後の不動産投資■17さて、実務的には不動産投資物件を扱う業者はかなり限定され、一般の人が探すとなると、なかなか難しいものがある。
また、その取り扱っている業者が専門的な知識をもっているとも、正直、言い難い。
つまり、不動産投資を成功させるためには、良いパートナーを探すことから始めることをお勧めする。
先にも書いた通り、不動産投資の成否は適正な取得金額が前提であり、購入価格を見誤れば成功する可能性は低い。
やはり良いものを手に入れるためには、良いパートナーが必要となる。
ここでは詳細に触れないが、私の経験からいって、まだまだ高い物件が出回っているが、中には、適正な収益還元価格で販売されているものがあったり、逆に驚いてしまうほど安い価格で流通市場に出回ることもある。
実例では、 3年ほど前に某駅から2分のところのワンルームマンションが売りに出た。
築年数は約10年。
専有面積は21m2で賃料が7万5000円である。
当時、私の評価で700万円程度の査定価格が出るものが、 450万円で売りに出た。
一応、何かの間違いだと思って問い合せたところ、売主はその価格で良いと言い張っているというので、即、クライアントに紹介し購入させた。
このような事例は異常にしても、通常、投資に見合う優良物件などというのは、中古流通市場の0.1%にも満たない。
この優良な情報を、いち早くつかむためには自ら努力しなければならないし、近道として、良いパートナーとの日頃のコミュニケーションが必要なのである。
と、たまに間違って私のところに「にわか投資家」が現れ、普通の不動産屋さんに依頼するように物件情報の提供を求めるが、まず、この手の人には優良な情報は回らない。
我々は、数多くのクライアントを抱え、日々、その要望に沿った物件を探し、不動産投資のコンサルティングを行っており、要望的に厳しい人などは下手すると1年以上お待ちいただいている。
また逆に、金融機関から紹介を受けて、不良債権処理による物件などは優良な投資物件にするまでに3-6カ月以上かかるのだから、一見のお客さんに回るはずはないし、また新聞広告などに載るわけがない。

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